一线城市出台严控政策,楼市“高烧”急速降温,上海、深圳4月楼市成交量几遭“腰斩”。但与此同时,环一线周边城市的楼市量价却开始“蹿升”,环比涨幅居前。面对这一动向,河北环京4县市,长三角地区的合肥、南京、苏州,深圳的惠州等城市近期纷纷收紧房地产政策。
从目前形势看,绝大多数二线和三四线城市去库存任务依然十分严峻。那么,这一去库存“良机”,环一线周边城市为何要放弃呢?
业内人士表示,受溢出效应和一系列利好政策的拉动,这些地区去库存压力本就不大。造成本轮房价在短时间内过快上涨的背后,既有一线城市“转移”来的刚需,也有明显的投机投资。
广东一家房企营销副总告诉记者:“有钱、任性、不议价,是惠州楼市对于深圳客的印象。对比深圳每平方米4万多元的销售单价,惠州8000多元的房价在深圳客眼中就是‘大白菜’。”
大量非本地人“任性”买房,也给这些在收入和消费水平上明显低于一线城市的二三线城市居民,增加了不小的压力。
房地产研究院研究员曹倪娜分析,由于需求溢出效应,环一线城市周边吸引了大量有购买力的购房者,推动房价快速上涨,而这部分人的收入并不全部来源于当地,但却进一步推高了当地的房价收入比。
另外,2014年杭州房价高达10%的跌幅仍历历在目。因此,即使是对于南京、苏州等强二线城市的政府来说,稳定房价也是地方政府房地产调控的重要内容,否则预期不稳定,容易累积泡沫。
不过,业内人士也指出,虽然快见效的“稳房价”手段是需求侧调控,但这一方式极易陷入越控越涨的怪圈。如当前上海楼市成交量价齐跌,但限购收紧反而让房企形成中长期看涨预期,高价项目频频入市。建议政府双管齐下,在供给侧多做文章。
那么楼市对于经济的重要性究竟有多大呢?有学者分析认为,经济增长L还是U?看楼市!
中国金融四十人论坛成员、北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析认为,当下中国经济回稳的三因素中,地产扮演主角。
一是中国经济探底进程中,去产能和去杠杆几乎是一枚硬币的两面,中国企业本不应过度使用杠杆来获得更大。市场化的去产能方式,需要逼迫过度负债和盈利能力难以改善的企业出局,而不是让政府或者居民出钱来分担本应由企业股东承担的过失责任。目前的去产能政策,在更大程度上是杠杆风险向政府和金融系统的分摊。
二是如果没有楼市的复苏从销售向投资的逐渐传递,年初以来的消费和投资可能都很难维持在两位数以上的增速。楼市已显示出其很强的产业带动能力,并且去库存本身并非以制造长期问题来解决中短期问题。
三是全球经济复苏的疲弱,给中国外贸带来了巨大压力。当下中美、中欧之间的贸易失衡局势严峻,这使得中国出口局势和汇率政策的压力持续上升。
四是中国楼市的问题有可能通过市场和行政手段逐步解决,并为中国经济转型奠定一个相对稳健的氛围。这一政策选项,明显好于地方政府重启遍地开花的基建投资。同时楼市去库存政策也已成为疏浚货币政策的重要手段,使得宽松货币能有效转化为没有明显增加风险的宽松信用。
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