[摘要] 自2008年国际金融危机以来，在外贸出口受阻的情况下，近几年我国经济发展更加依赖加大投资和扩内需的作用。在2008年以后的4万亿投资大潮中，基建投资占据了很大的一部分，而省会城市在这方面，比普通地级市更具备明显的优势。
自2008年国际金融危机以来，在外贸出口受阻的情况下，近几年我国经济发展更加依赖加大投资和扩内需的作用。在2008年以后的4万亿投资大潮中，基建投资占据了很大的一部分，而省会城市在这方面，比普通地级市更具备明显的优势。
与此同时，省会城市的科教文化资源雄厚，各种高端生产要素在省会城市的聚集度比较高。在经济转型升级，产业、价值链由低端向中高端迈进的过程中，省会城市比非省会城市往往更有优势。这也是为何近年来省会城市比普通地级市经济更为迅猛的原因所在。
此外，作为政治经济文化交通中心，省会城市往往具备了所在省份好的教育和医疗等公共资源，在城镇化加快推进的过程中，资金、人口进一步向省会城市集中，这些城市也成为未来城镇化的核心区域。
那么各个省会城市的房价是怎么样的?哪些省会城市的房价更合理呢?财经记者根据中国房价行情平台，对包括四大直辖市和除拉萨之外的26省会城市房价梳理比较发现，共有7个省会城市房价超过万元大关，其中，南京超越广州和杭州位居榜首。在中西部，合肥已跃居。
南京超广杭位居榜首
数据显示，5月南京房价均价为20956元/平方米，同比上涨19.94%，超过了一线城市广州以及近年来经济发展势头良好的杭州，在各省城中位列。
南京之所以位居，一方面是因为去年下半年以来，南京房价快速上涨，另一方面则是因为广州和杭州近年来房价都比较平稳理性。
6月18日上午，国家统计局公布2016年5月70大中城市房价变动情况，其中，南京房价环比上涨4.1%，迎来15连涨，居第三。虽然之前南京出台的调控政策，使楼市虽有所“退烧”，但市场因供应不足仍过热，抢房、抢地“大戏”不断上演。
根据上海易居房地产研究院发布的35个城市住宅库存报告，目前南京的去库存周期仅有2个月，与合肥一样在城市中低，房价仍面临不小的上涨压力。
在南京快速上涨的同时，广州和杭州两个供应量比较大的城市房价相对要平稳很多。以广州为例，根据阳光家缘的统计数据显示，截至5月31日，广州全市一手住宅网签量达到12715套，不仅是“史上红”5月，而且还刷新了限购之后广州单月的成交量纪录，仅次于2010年10月广州楼市限购政策出台时成交“井喷”的16759套。
这是广州楼市成交继3月、4月破万后，连续第三个月创出成交天量。不过虽然成交连创天量，但价格却一直比较平稳，价格有所上涨，但涨幅并不是很大。
在杭州，尽管今年房价也涨幅也达到了7.2%，但是要知道，早在2010年，杭州房价就已经达到了17000多，一度与北上深并驾齐驱，比南京高出了60%以上。不过从2010年开始政府实施了严格的调控举措，加上一系列因素，杭州房价也量价齐跌，至2015年后才开始重新上涨。也就是说，杭州房价已经横盘多年。
在南京、广州和杭州之后，排名第四的是福建省会福州，同比涨幅也超过了两位数，增速位居省会城市第四。这四个省会对应的江苏、广东、浙江和福建刚好也是我国民营经济为发达的四个省份。当然福州楼市的涨速相比省内兄弟厦门还是要低不少。
相比之下，以重化工业和农业为主的第三经济大省山东，其省会济南的房价就要低了不少，5月，济南房价10736元/平方米，不仅远不如南京、广州、杭州和福州四个东南沿海省会，而且也不如中部的省城合肥和武汉。
不过，目前济南楼市正日趋火爆。易居研究院智库中心研究总监严跃进对财经分析，目前二线城市的市场交易热呈现了“板块轮回”的态势，此前为苏州、南京、合肥等市场，而后为成都、天津等市场，而现在包括济南、南宁等城市也开始呈现出火热的态势。目前济南的存销比仅有7个月左右，处于历史较低水平。
中西部：合肥武汉领衔长沙房价亲民
在中西部的省城中，房价比较高的主要是在中部的几个省城，包括合肥、武汉、郑州和南昌。其中合肥以11503元/平方米位居中西部首位，同比涨幅更是达到47.69%，在所有省会城市中名列。
房价上涨过快、过高，也引起当地政府部门的担忧。根据当地媒体报道，6月21日，合肥市土地管理委员会第五次主任会议在政务会议中心召开，合肥房产局、招商局、土地局、财政局等近20多部门参加会议。会上明确合肥不会出台限购政策，但是会出台差别化信贷政策，首付门槛提高，地王一个月内付清地款。
在合肥之后，武汉以11157元/平方米位居第二。作为中部地区的中心城市，武汉的教育、医疗资源在名列前茅，例如以华中开头的大学基本都集中在武汉。在今年以来二线城市的快速上涨过程中，武汉的增速也达到了15.76%，在所有省会城市中位居第三。
在武汉一家金融机构上班的李小姐一直心仪位于武汉二环边的楼盘中建南湖一号，“之前没开盘的时候说大概1.2万，三月份开盘均价1.35万，还日光，四月底又有开盘的，均价已经1.万了。”
另一个人口大省河南的省会郑州，目前房价已经达到了9973元/平方米，很快就要突破万元大关。早在2010年末，河南省的户籍人口就超过1亿人。尽管有1000多万人口流向了沿海发达地区，但本省常住人口还有9000万左右，城镇化还有很大的空间，这其中，郑州将可能吸引大量的人口进入，因此近年来郑州的房地产市场也被广为看好。
相比之下，同为中部省城的长沙房价要“亲民”很多，目前长沙的房价仍在“6字头”，为6565元/平方米，仅为合肥的57%，武汉的59%，这个价格甚至不如江浙和福建的很多县城。
根据财经的统计，在城镇居民可支配收入方面，2015年长沙这一数字达到了39961元，位居中西部省会城市、直辖市位，比合肥高出近8000元，与不少沿海发达城市相当。易居研究院的报告显示，去年长沙的房价收入比仅为5.2，在所有的省会城市中低，由此可见长沙的房价有多么“亲民”。
一个城市的房价与当地的经济发展水平紧密相关。但这并不等于说，房价越高，经济发展水平就越好，竞争力就越强;房价越低，经济发展就越差，城市竞争力就越弱。例如，目前南京的房价超过了广州和杭州，但南京的经济发展水平、就业机会和收入水平仍与一线城市广州有不小的差距。在新兴产业发展、收入水平方面也明显不如同处长三角的杭州。
恰恰相反，一个较为合理的房价水平，有利于为当地的实体制造业提供较好的外部成本环境，区域经济也得以快速发展。以长沙为例，数据显示，2006年长沙GDP总量仅位列第二十八，但到2015年，长沙GDP已跃居各大城市第十四位，9年间上升了14位。这其中当地主打产业装备制造业、文化产业、医药、汽车等做出了相当大的贡献。
这其中，在装备制造业方面，近年来长沙涌现出了三一重工、中联、山河智能等在国内响当当的装备制造企业，而制造业就需要大量的产业工人，需要较为合理的外部成本环境。
再比如，位于长三角的杭州，自2010年之后房价几无上涨，甚至一度出现明显下跌，目前房价也低于南京、厦门等二线城市。但恰恰是近几年，杭州的信息经济快速增长，去年以来经济增速在沿海主要城市中位居榜首，多个指标甚至超越了一线城市广州。
值得注意的是，杭州和长沙作为省会，近年来在经济快速增长同时，都吸引了大量的人口进入，并不缺少需求。这两个城市的一大共同点是，近几年土地供应十分充足。这也说明，目前房价上涨压力较大的二线城市应当根据市场需求，及时增加土地供应，才能使得房地产保持在平稳健康的水平，为区域经济发展提供较为合理的外部综合成本环境。
此外，虽然省会城市作为所在省份的核心城市，聚集了所在省份好的教育和医疗文化等各种公共资源，但仍有不少省会由于供应量过大，目前仍处在去库存的阶段，在今年以来一二线城市房价上涨的过程中，这些省会仍处于下滑或不温不火的水平。
从涨幅来看，目前长春、乌鲁木齐、西宁和银川四个省城的房价同比出现下跌，沈阳同比也仅增长了0.67%，西安上涨了0.39%，这些城市大多来自能源重化省份或西部地广人稀省份，供应过大，人口流入缓慢，面临着不小的去库存压力。
各省会城市房价一览(数据来源：中国房价行情平台)(.第.一.财.经.网 .林.小.昭)
作为安徽的省会，合肥近来因为楼市的火爆成为焦点。而除合肥之外，安徽其他城市大多面临销售缓慢、库存压顶的局面。
6月22日晚间，安徽省政府对外正式发布了《关于去库存促进房地产市场稳定发展的实施意见》（以下简称《意见》），要求合肥稳定楼市，控制房价过快上涨，重点是非住宅商品房的去库存。
上述《意见》还明确指出，要用3年左右时间，去化安徽全省商品房库存2500万平方米。到2020年，安徽全省实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。
媒体记者注意到，为了鼓励农民进城买房，《意见》提出，对自愿将宅基地退的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。
农民退出宅基地享受奖励
目前一二线城市去库存容易，三四五线较难。安徽除了省会合肥属于二线城市之外，其余城市均属于三四五线城市。如何化解楼市库存，成为摆在安徽面前的难题。
安徽在此次《意见》中明确鼓励农民进城购房。其中，对自愿将宅基地退还给农村集体经济组织的，县政府按每亩不低于5万元给予奖励。对自愿退出宅基地，宅基地复垦为耕地或其他农用地后，由原宅基地使用者承包经营的，县政府按每亩不低于3万元给予奖励。
同时，安徽省将建立银行与担保机构之间的贷款风险分担机制，由购房所在地政府为进城农民购房贷款向担保机构购买担保服务。
据安徽《市场星报》报道，按照安徽省设定的目标，到2020年户籍人口城镇化率要达到35%，要实现这一目标，在2020年前要完成900万左右农业转移人口落户。如果完成该目标，无疑对楼市去化库存起到刺激作用。
房地产行业专家张健初则表示，"农民进城之后，将面临就业、社保等问题，这些问题不解决，仅仅依靠退出宅基地一次性给予奖励，对农民的吸引力并不大。"
引导开发商降价销售
在去库存过程中，房价也是关键因素。上述《意见》要求，将加强商品房供应管理，并引导房地产开发企业调整营销策略，适当降低商品住房价格。
其中，安徽将通过土地出让合同约定，逐步提高预售条件，新出让房地产开发用地所建商品住房逐步过渡到现售。同时，加强对房地产开发用地竞拍人的资格和信用审查。
此外，《意见》还表示，将鼓励机构投资者投资经营出租房屋，支持房地产开发企业从商品房销售向售租并举投资模式转变。同时，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，相关部门应当研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途、规划条件，引导未开发房地产用地转型利用。
值得注意的是，安徽还对土地增值税进行了调整。按照目前的规定是，房地产开发项目土地增值税实行先预征、后清算、多退少补，中部和东北地区省份不得低于1.5%。各地要对普通标准住房、全装修住房土地增值税实行1.5%的低预征率。对装配式建筑和绿色建筑，土地增值税预征率超过1.5%的，要在现行预征率的基础上分别下调0.2个百分点。
计划3年去化2500万平方米
上述一系列政策的终目标，是降低楼市库存。《意见》明确，用3年左右时间，去化安徽全省商品房库存2500万平方米。到2018年底，安徽全省商品住房去化周期控制在15个月以内，各设区的市去化周期控制在18个月左右。到2020年，实现供需基本平衡，房价基本稳定，有效控制市场潜在风险。
安徽省经济信息中心此前发布的数据显示，在不考虑待开发土地面积以及2005年以前新开工及期房销售的情况下，2005年至2015年前10个月，安徽全省房地产库存面积达32844.2万平方米，按2014年全省商品房销售面积计算，需 5.3年才能消化。其中，商品住宅库存面积18886.3万平方米，按2014年安徽全省商品住宅销售面积计算，需要3.5年的消化期。
具体城市去化时间，宿州、亳州、阜阳商品房去化周期分别为3.4年、5.2年和5.2年，安庆去化周期为4.4年，滁州、芜湖等部分城市去化周期在7年至9年，有的甚至在10年以上，去库存压力较大。
恒大地产安徽公司一位李姓经理对媒体记者表示，"相比去年，今年安徽三四线城市楼市销售有所起色，但除合肥之外，其他城市所面临的库存压力依然较大。"
安徽省政府公布的去库存任务表显示，未来三年芜湖去化商品房库存任务为458.7万平方米，滁州任务为460.3万平方米，蚌埠为456万平方米。
在合肥房地产研究院副院长凌斌看来，安徽此前也出台一些去库存的政策，但效果并不明显，"此次出台的《意见》，其实是对此前出台政策的重新强调，可能对刺激购房者买房的作用不大，所以要完目标，难度不小。"(.每.日.经.济.新.闻 查道坤)
"穷城市"的尴尬：地卖不出去 这些城市凭什么立足？
国家统计局公布的5月份70个大中城市数据显示，一直不温不火的广州也迎来了上涨模式。
一线城市以及部分热销二线城市因房价火爆迎来政策调控，而一些中西部、东北城市却面临高库存的尴尬，去化乏力，出台多项刺激政策，仍收效甚微，终产生一批尴尬的"穷城市"。
这些"穷城市"面临着相似的尴尬处境，地卖不出去，楼市库存压力大，经济增长乏力，产业结构不合理，对人口缺乏吸引力，投资动力不足……
面临楼市高库存，政府一面刺激楼市销售，一面限制土地出让，以免增添新的库存压力。但这些"穷城市"高度依赖土地财政，限制土地出让城市就失去了基础设施的启动资金来源。没有好的基础设施，失去好的投资环境，面临经济恶性循环困境的"穷城市"还值得投资吗？在新一轮的城市洗牌中，"穷城市"该如何奋起反抗，在城市竞争中找到立足之地？
"穷城市"的尴尬
我国房地产市场两级分化的格局日益明显，各类调控政策也没能扭转。地区经济的"贫富差距"终反应在楼市上，楼市两极分化，一批中西部以及东北城市被划入"穷城市"行列。
在中国城市经济专家委员会副主任宋丁看来，"穷城市"不仅表现为楼市的高库存，更深层次的原因是经济结构不合理，产能过剩，发展动力不足，导致人口、资金不同程度流出，反映到房地产上，就造成供过于求，库存压力大。
据深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉统计，超过70%的待售库存面积，都集中在600多个实体经济实力较弱的三、四线城市，部分地区商品房存销比甚至超过30个月。
据媒体记者观察，楼市两极分化不仅是地区间的，就是同一个省份中的不同城市也严重分化。江西南昌5月房价以环比1.5%的涨幅居于热点二线城市之列。而江西的其他城市，如鹰潭、上饶、新余、宜春、景德镇等城市则面临巨大的库存压力。
据看看新闻网报道，在江西省一些地方，60%的地产老板面临倒闭的压力，而80%以上倒闭的开发商则是"死于"高利贷，政府、开发商、银行利益捆绑，成为楼市的"受害者"。
江西的情况并不是个案，而是楼市两极分化下的一个缩影。
房地产与金融资深评论人黄立冲认为货币宽松政策驱动了投资需求的增长，政策不能拉动的均衡发展，有些城市成为被抛弃的经济带，而有些城市则成为受惠方。
经济的分布往往有前瞻性和后发性。政府的规划是基于长远发展，经济将形成良性循环；如果政府只注重实效和眼前利益，就像煤矿等能源产业，如果不预先培植多元经济，一旦资源枯竭，经济衰退不可避免。依靠煤炭产业的山西以及依赖重工业的东北三省在能源产业衰退之下沦为"穷城市"。
从经济总量来看，数据显示，东北三省与山西2016年一季度GDP增速垫底，而辽宁出现负增长。失去产业支撑，人口面临持续流出压力，库存压力巨大的东北地区，近10年来净流出人口总数高达200万。
对于企业而言，没有产业以及人口的支撑，企业发展需要的产业联动以及人力资源得不到满足，企业发展难以为继。
种种迹象表明，这些城市的投资风险在加剧，城市吸引力在减弱，城市价值在急剧缩水。黄立冲认为开发商需要减少在这些城市的投资，以减少损失。
"穷城市"的开发商面临去化周期长、资金回笼难的问题。而在当前信贷宽松之下，银行放贷对于"穷城市"的中小开发商仍保持谨慎，利润摊薄，甚至面临亏损。
对于购房者来说，这些城市的房价缺乏上涨的动力，甚至有些区域存在下跌的风险，配置"穷城市"的房地产意味着主动选择了资产的贬值。
城市洗牌之战
为缓解部分城市高库存的压力，国土资源部发布的《国土资源"十三五"规划纲要》提出，对房地产库存较高的城市，减少直至停止住房用地供应；允许尚未开工房地产项目用地按照有关规定改变用途，用于棚改安置房和公共租赁住房建设。
宋丁认为政策的调控效果有限，停止供地对于去库存本身刺激力度很小，去库存将是长期任务。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为限制土地出让，对于防范烂尾楼增加、土地出让过于激进战略的纠偏等有利好，但对于严重依赖土地财政的地方政府来说，收入减少，财政压力增大，出现基础设施建设资金不足，建筑行业、装修行业等房地产上下游产业面临冲击。
黄立冲则表示，政府真正要解决问题，需要立足长远，短期的痛苦在所难免。继续依赖土地财政也解决不了问题，土地出让的结果是产生更多的库存，浪费资源，产生的只是短期的GDP.
以限制土地出让缓解高库存压力，从而达到增强城市竞争力，目前来看治标不治本，收效甚微。
在这一轮去库存战役中，城市间分化愈加明显，一线城市以及部分热点二线城市居于"强城市"、"富城市"之列，吸引了大量的人口以及资金进入，强者愈强。
"穷城市"经济活力减弱，失去对人口的吸引力，在新一轮城市洗牌中，如何防止城市价值继续缩水，在城市竞争中寻求立足之地？
严跃进认为，从务实的角度看，积极争取高铁资源是较好的方法，例如武汉就是典型的依靠交通枢纽位置而发展起来的，但在产业导入等方面压力还是比较大。
近期，华侨城在各大城镇攻城略地，开创"旅游+文化+城镇化"模式，也有开发商已加入小镇模式的阵营，试图在激烈的竞争中开辟一条新的发展路径。
宋丁认为，以传统视角看，"穷城市"价值缩水，但放在新的发展通道看，"穷城市"可能找到资源或市场新优势，从而实现翻身。
新型城镇化是机会之一，扎实做好以人为本的城镇化，全面解决进城农民的待遇、住房等问题，房地产需在这个流程中寻求发展机会。开发商通过文化、旅游、科技等产业平台介入城镇化，打造复合型小镇，是合理的发展模式和渠道，但要得到政策和市场双重检验。
黄立冲表示，"穷城市"的产生是城市发展不可避免的，就像人有好坏，城市存在贫富差距，这是经济发展不均衡下的必然结果。目前没有立竿见影的解决方案，地区的均衡发展与财富分配均衡才能解决"穷城市"问题，但当下困难较大。小镇地产的兴起，给"穷城市"发展提供思路，做成功了或可挽救衰退中的城市。
但从可行性来讲，需要因地制宜，体验式消费地产需要天然资源，旅游小镇需要文化以及旅游资源的支撑，对于山西、东北老工业基地来说，不太适合。
而对于开发商来说，做一个复合型小镇需要丰富的运营经验，华侨城模式并不一定适合其他开发商，从商业可行性来讲，操作难度和风险都很大。
新城控股高级副总裁欧阳捷认为，都市圈恰恰正是未来城镇化的方向，都市圈里的中小城市将面临未来人口流入和产业发展的好机会。在都市圈里的"穷城市"将获得后发优势。不在都市圈里的"穷城市"将寻求发展文化旅游城市、手工业和手工艺品城市、农业观光城市、民宿和宜居等城市的发展路径。
关键在于，小城镇有便捷快速的交通网络，能让流动人口变成居住人口，并吸引旅游人口，终带来产业的调整和升级，没有产业的小城镇无法吸引人口，也不可能有持续的发展。
房地产要围绕这样的思路，或许才有更好的发展机会，库存也是能够被消化的，但是一方面需要时间消化，另一方面需要停止或者减少新增土地供应和住房供应，确保不制造新的库存。
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